こんばんは。はるろぐ管理者のはるみです。
不動産投資について、マンション1室や築古（旧耐震）物件は候補にも入れていなかったのですが、条件によってはありだなと考えを改めました。
先日、下記のツイートをしました。
築39年で天神から徒歩5分の旧耐震マンションを2100万円で購入しようか検討中。
利回り約6%で、住居利用→賃貸（住居か事務所）で利用しようと考えていま
す。築古過ぎと周りから叩かれ萎えてましたが、管理状況もよく滞納も少なく良いと判断しました🤔
— はるろぐ＠月1,000円ブロガー (@harumitsu0112) 2019年6月25日
築39年の旧耐震でも良いと判断した理由を深掘りしてきます。
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築30年以上のマンションを購入しても住むことはできるの？将来売れる？
結論からいうと、問題なく住めるマンションもありますし、売れるマンションもあります。
マンションの購入を検討している方で、もし、立地の妥協ができないようであれば、築古マンションも候補に入れてみましょう。
マンションの耐用年数と耐久年数について
RC（鉄筋コンクリート）造は適切な管理をおこなえば寿命は100年超と言われています。
耐用年数47年ていうけど、寿命100年超てどういうことですか？と疑問に思う方もいらっしゃると思います。耐用年数と耐久年数は別物です。
- 耐用年数＝財産として価値のある年数
- 耐久年数＝利用できる年数
ちなみに、耐用年数は様々なものに定められています。
- 自転車２年
- カーテン３年
- パソコンは４年
- カメラ５年
- 冷蔵庫６年
耐用年数で買い替えしている方はほとんどいないんじゃないでしょうか？
【新耐震か旧耐震か】
1981年6月頃に建築された場合は旧耐震の可能性があります。耐震補強工事を受けていれば新耐震基準と同等の耐震性能があるので安心です。
- 旧耐震 震度５強程度
- 新耐震 震度６強程度
マンションの管理状況について
マンションは戸建と違い、所有者全員で管理運営されています。
「マンションは管理状況をみて買え」とも言われるほど重要な項目です。
意識が低く管理運営が正常に行われていないと廃墟化していきます。
マンション内を見て回り、下記項目に該当するマンションはやめた方が良いです。
- 廊下やエントランスにゴミが散乱
- 駐輪場に放置自転車が増殖
- ゴミ置場に不法投棄
- メールボックスにチラシが放置
- 掲示板に古い情報が掲示されてまま
- 掃除されておらず蜘蛛の巣がある
この項目に該当するマンションは、管理費や積立修繕費の滞納や不足がある可能性が高いです。滞納や不足があれば、所有者全員で滞納や不足分を補うために一時金を払うケースもあります。
一時金も集まらなければ、大規模修繕が行われず、廃墟化までのカウントダウンが始まります。
※大規模修繕とは
安全かつ快適に過ごすために、共用部分の劣化箇所を修繕したり、時代に応じた設備投資したり、バリアフリー化などの環境維持や向上を行うこと。
マンションの立地について
築30年以上のマンションでは相続が行われるケースが増加します。
相続が行われた際に良いケースと悪いケースがあり、立地が大きく関わってきます。
良いケース
相続がきちんとおこわれ、相続人が住居として利用、売却、賃貸物件として利用される。
悪いケース
相続人が、相続放棄をしてしまう。新しい所有者が見つかるまで滞納が続く。
※新しい所有者の見つけ方
管理組合で相続財産管理人を選任して新しい所有者を探しますが、相続人である身内ですら放棄する物件なので、売却も難しく見つかるまで長期化することが殆どです。
悪いケースになるのは、「購入者が見つからない、住居として利用できない、現金化できない」マンションです。
これらは、立地により解決されることが殆どなので、売却まで視野に入れるのであれば、立地は必須条件になります。
築古マンション紹介
築45年：中銀カプセルタワービル
https://realestate.yahoo.co.jp/magazine/fuufumanzai/20190219-90005947
一時期、廃墟化が進み取り壊しの話もあったが、今は人気物件となり、1000万円近いねで取引されるケースもあるそうです。観光地化されており、旅行者が写真撮影などされているそうです。
築60年超：四谷コーポラス
https://www.mlab.ne.jp/management/columns_20171124/
民間初の分譲マンション。住民がこまめに管理してきたので1956年から2017年までの61年利用され続けてきたレトロマンション。
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何を基準に築30年以上のマンションを判断すれば良いの？
説明した項目もありますが下記６項目です。
- 修繕の実績
- 管理状況
- 修繕積立金や管理費の滞納
- 新耐震or旧耐震
- 総戸数と空室数
- 立地
修繕の実績
10〜15年に1度、大規模修繕が行われているか。エレベータが新品にされたり、配管の取り換え、防犯カメラの新設増設、宅配ボックスなど、建物の価値を保つもしくは上げる事を行っている。修繕積立金が潤沢にあり所有者の質が良いと推測できる。
管理状況
共有部分(廊下、駐輪場、エントランス、ゴミ集積所、非常階段など)がきれいに保たれている。管理が正常にされている。購入後に困りごとがあれば対応してもらえると推測。捨てられた自転車、非常階段のタバコ、回収されてないゴミがある、などはおすすめできません。
修繕積立金の滞納
積立金の滞納や不足があればマンションの維持管理に将来的に影響が出てきます。大規模修繕が行われていても、現在の修繕積立金状況を必ず確認してください。ちなみに、積立修繕金は新築から5年目と15年目や、5年毎と決められている場合があります。
新耐震か旧耐震か
昭和56年6月(1981年)以降かどうかを目安に確認してください。旧耐震の場合、資産としての価値が下がりやすくなります。ただ、耐震補強工事を行なっている場合は新耐震基準と同等の耐震性もあります。旧耐震の場合は売出しの時点で、築年数が近くても、割安となっていることが多いです。
総戸数と空室数
スーモやアットホームで出ている賃貸部屋、売却部屋の数を確認してください。総戸数が多いと滞納があった場合、一人当たりの負担額が減るので、100以上がおすすめです。
立地
不動産は1場所、2場所、3場所と言われるくらい場所が重要です。駅からできれば7分以内、遠くても10分以内がおすすめです。スーパー、コンビニ、複合ショッピングモール等の距離も重要です。行政が力を入れているエリア、学校区なども重要です。図書館や博物館なども特異なエリアです。
平成26年から国土交通省がコンパクトシティを推奨しています。都市機能誘導区域が定められている場合があるので調べてみてください。
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まとめ
首都圏では新築マンションンと中古マンションの販売個数が逆転しています。
新築マンションの販売個数が多かったのですが、オリンピック効果で価格が上昇し、中古マンションへ顧客が流れているようです。また、人気エリアには建築できる土地がなく、希望している立地に建物がなく、中古物件を購入し室内をフルリノベーションする方も増えています。
そういった需要が増えたせいか、新築を販売していた大手企業などが、中古マンションを買い取りフルリノベーションして販売に出しているケースもあります。リノベーション料に加え企業の利益を乗せて売りに出しているので、相場よりも高くなっているケースが分かります。
良心的な価格で売り出している業者もいますが、まだまだ、リノベ前の物件を購入して、自分で手配した方が安く済むし、希望の間取りへ変更したり、設備を選んだりできるのでお勧めできません。
業者にもよりますが、フルリノベーションで良くある、キッチン、洗面台、トイレ、浴室、簡単な間取り変更（3LDK→2LDK）、押入れをクローゼットへ、全室壁紙張り替え、床の張替えくらいであれば300万円以内でできます。
リノベ済か購入後にリノベするのかどちらが良いのか参考にしてもらえると嬉しいです。最後まで読んでいただきありがとうございました。
※築古のマンション購入を検討していて相談できる人がいない人は、TwitterのDMやリプらから相談していただければ、わかる程度でお応えさせていただきます。仕事の状況によっては即レスできない場合もあるので、そこだけご容赦くださいね。
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