こんばんは。はるろぐ管理者のはるみ（@harumitsu0112）です。
本業は不動産営業（賃貸９年・売買2年）です。
自分の市場価値を高めるため競売物件をはじめました。
競売物件の事件番号（ケ）（ヌ）の違い
競売物件には1件づつ事件番号が割り振られます。
「平成○○年（ケ）○○号」とか「令和〇〇年（ヌ）○○号」など
事件番号の年度と番号はなんとなくわかると思いますが、（ケ）と（ヌ）の違いを説明できる方は少ないです。不動産業に勤めている方でも知らない方が多いと思います（僕も知らなかった・・・）。
- （ケ）は担保不動産競売：通常の競売
- （ヌ）は強制競売：レアケース
種類は（ケ）と（ヌ）の2つのみです。
（ケ）は担保不動産競売：通常の競売
通常の競売不動産とは（ケ）の事をさします。
実際に競売にかけられている競売不動産のほとんどが（ケ）です（私の感覚だと90%以上）。気になる方は下記のページを見てみてください。
少し踏み込んで担保不動産競売を説明するならば「抵当権又は根抵当権の実行」と言えばお分かりでしょうか。不動産や銀行に勤めている方ならわかるかもしれませんが、一般の方は抵当権なんてなかなか効かないので難しいですよね。
さらに踏み込んで説明するなら・・・
住宅ローンを組んだ所有者が途中で支払いができなくなり、抵当権者（主に銀行や信用金庫や農協などお金を貸すところ）が法律に従って地方裁判所に「お金を回収するために競売にかけます」と依頼をして不動産を現金化します。
不動産競売までの流れを箇条書きにすると下記の通りです。
- 不動産所有者が住宅ローンの支払い不能になる
- 銀行などの金融機関が地方裁判所へ競売の申し立て
- 地方裁判所が窓口になり競売がスタート
（ヌ）は強制競売 ：レアケース
（ヌ）はレアケースな競売不動産です。
（ヌ）は全体の10%未満で、ほとんどの競売不動産が（ケ）です。
少し踏み込んで強制競売を説明をするならば「裁判の判決で差し押さえ売却する（担保不動産以外）」と言う事です。
さらに踏み込んで説明すると・・・
カードローンなどの支払いをして貰えない金融機関などがお金を返してもらうために裁判をします。金融機関が勝訴したら債権者の意思は反映されず強制的に差し押さえが行われ競売にかけて現金化します。
担保不動産競売と比較すると債権者とのトラブルリスクが高い。
- 不本意に競売にかけられる場合があり債権者と険悪な状態になる
- 債権者が建物を傷つけたり廃棄物を放置していく可能性がある
- 落札後も債権者が占有し続ける場合は立ち退かせる必要がある
- 立ち退きや廃棄物の処理で費用や手前がかかる可能性がある
競売物件のメリット・デメリット
売主のメリット
- 地方裁判所が殆ど行うので手続きが楽
売主のデメリット
- 市場の価格よりも２〜３割ほど安くなる
- 落札価格が債務額を下回る場合がある
買主のメリット
- 市場の価格よりも２〜３割ほど安く買える
- 銀行ローンが利用可能
- 物件の下見を十分に行えない
- 特殊な物件を探しやすい（極端に長細い、山岳部など市場で売れない物件もある）
買主のデメリット
- 現状渡しが原則のため落札後に修復費用がかかる
- 瑕疵担保責任がなく隠れた瑕疵があった場合に修復費用がかかる
- 落札後も元の入居者が立ち退かない場合がある
- 修復や立ち退きの手続きでお金と手間がかかる
- 明け渡しに時間がかかる
不動産競売物件に関する用語
競売物件に関するよく分からなかった用語を記載しています。
- 売却基準価額
- 買受申出保証額
- 買受可能価額
売却基準価額
競売物件を購入するにあたり目安となる金額です。
裁判所の執行官と不動産鑑定士が不動産を調査し評価価格を設定します。売却基準価額は市場価格の4～5割と言われています。一般市場での取引よりも買主が不利になる事を考慮しているためです。
買受申出保証額
入札するには買受申出保証額を裁判所へ預けなければなりません。通常は売却基準価額の2割程度です。
買受可能価額
簡単に言うと最低落札価格です。基本的には売却基準価額の8割が最低落札価格（買受可能価格）です。人気の物件は売却基準価額以上の金額で落札されることもあります。
競売物件の仕入れシュミレーション
入札件数や落札価格がピークを迎え落ち着いてきたと各不動産情報誌などが発信していますが、日本の人口減少に伴い不動産の取引自体が低迷するのではないかと言われています。
良い物件を安価で仕入れるために僕が行っている入札の練習方法を参考に記載しておきます（買取再販か自己利用）。
- 査定：買取再販の価格を決める
- 経費：修繕や退去させる費用などその他諸経費
- 利益：大手は10%〜20%（僕は15%推奨）
- 入札：入札価格を決める
- 開札：入札件数と落札価格が公表される（不売の場合は特売へ）
入札時は物件状況・占有者・債務者・抵当権者などに細心の注意をはらい判断してください。不動産の種類により経費が異なります。
- 区分所有 → リフォームやリノベーション
- 戸 建 → 古家の場合は土地にして売る
- 土 地 → 建売用地にして売るか自分で建てる
以上となります。
それではまた！
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